顺丰控股首单产业园REITs成功发行 业内：物流地产更受海外资本青睐【kaiyun·app下载地址】

莫莫/文12月11日晚间，顺丰控股公告称之为，“华泰欠佳就越-顺丰产业园一期第1号资产反对专项计划”已正式成立。该资产反对计划实际接到的股份资金为18.46亿元。同时，这也是国内首单物流地产储架类REITs顺利发售。

公告透露认为，其中优先级资产反对证券的筹措总规模为人民币11.20亿元，权益级资产反对证券的筹措总规模为人民币7.26亿元，皆已分别超过各级资产反对证券的目标筹措规模。据今年8月顺丰控股公告称之为，该专项计划白鱼申请人的储架规模为50亿元，首期发售的总规模不多达20亿元。将由深圳顺丰泰森有限公司以自有资金股份部分权益级证券，股份份额预计不多达总规模的20%。

此外，据媒体报道本次发售类REITs的底层资产为顺丰旗下上海青浦产业园和无锡电商产业园，两处入池产业园的资产质量上佳，其中上海青浦产业园地处虹桥机场物流产业集群区，是各大物流公司全国总部聚集地；无锡电商产业园地处无锡硕敲机场物流产业集群区，以“空港物流城”品牌为核心，产业挤满度十分低。本次发售类REITs以上述两处产业园资产的剩下土地用于年限为发售期限，最久可延伸运作44年；并设计了完备的税务筹划机制和延伸运作机制，确实构建了资产的表外运营，投资者可在产品延续期间持续取得物业运营和物业资产电子货币带给的收益。这种产品设计形式也对两处产业园资产的运营收益/开支的监管、资产运营管理、对外开放解散决定、物业资产的处理明确提出了更高的拒绝，更为考验计划管理人的主动管理能力。

CBRE早前公布的《全球优质物流地产租金报告》表明，中国主要城市非出租中高标准物流设施存量总计仅约2600万平方米，人均面积将近0.015平方米，而美国高标准物流设施总存量大约为3.7亿平方米，折算人均面积约1.17平方米，以人均面积计算出来，国内的高标准物流设施还有近80倍的快速增长空间。此外报告还表明，2018年第三季度，高标仓储步入16.53万平米的新交付给面积，完结倒数五个季度无追加供应的历史。

追加项目交付给即构建满租，大型第三方物流和冷链物流企业为主力租户。CBRE的报告还认为，一线城市追加供应的集中于放量也使前期受到诱导的仓储市场需求获得获释。随着电商自辟仓库的逐步交付使用，其退租后迁往或统合至自建仓的现象日益激增，对一些物流市场需求不活跃城市的高标仓库市场带给压力。

《中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》认为，中国目前约为5.5亿平方米的仓储物流面积，但其中现代化物流设施仅有为1.1亿平方米，人均仓储面积也仅有为美国的1/13，大约为0.41平方米，与美国人均的5.41平方米差距极大。此外，我国主要城市非出租中高标准物流设施存量总计仅约2600万平米，人均面积将近0.015平米，而美国高标准物流设施总存量大约为3.7亿平米，折算人均面积约1.17平米。

我国优质物流设施60%坐落于一线城市，随着电商和第三方物流业务向二三线城市密集渗入，未来优质现代物流仓储快速增长空间极大。现代物流设施仅有占到了总需求的20%，市场更为累赘，面临当前仓储物流市场的大大发展扩展，当前国内物流仓储资源的供应量还远远不够，未来另有极大的发展空间。

业内分析指出，从投资报酬上看，北京、上海、广州等一线城市物流设施投资清净回报率6-8%，低于商业地产的4-5%，住宅地产的2-3%。而且商业地产由于标准化较低，证券化可玩性更大，物流地产更加受到海外基金和长年投资者的注目。

另一方面，随着核心城市中心大大外阔，一些早期低价提供仓储用地由于土地用途更改，地价有可能经常出现爆炸式快速增长，也能给涉及企业带给可观收益。

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